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O contexto

Existe um investidor que quase nenhum software enxerga: a pessoa física que construiu de uma a vinte kitnets para viver de aluguel. Não é imobiliária nem tem equipe. Tem uma obra terminada e um grupo de WhatsApp com os inquilinos.

A operação dessa pessoa é toda na mão. Lembrete de vencimento digitado no WhatsApp pessoal. Pix conferido no extrato. Recibo quando alguém pede. Nenhum histórico.

O Kitnets nasceu para esse público. A tese cabia numa frase: o sistema operacional da kitnet, junto da vitrine que a aluga. Um único produto em que o proprietário anuncia, fecha contrato, cobra, acompanha atraso e resolve manutenção, e em que o inquilino tem um lugar formal para pagar e conversar. A cobrança sai, a baixa entra e a inadimplência se calcula sozinha. Pausar uma cobrança ou fechar um acordo continua sendo decisão do proprietário.

É um produto meu, construído do zero. Fui o dono do produto, o designer e quem orquestrou o desenvolvimento, feito inteiramente por agentes de IA.

A dor

O produto tem dois usuários, e cada um sofre de um jeito.

O proprietário cobra no improviso: lembrete manual no WhatsApp pessoal, Pix conferido no extrato, nenhum histórico. As opções do mercado não servem: a gestão completa cobra um percentual alto, com mínimo por imóvel que pesa num aluguel pequeno; portais cobram por anúncio e param nele; sistemas de imobiliária são caros e feitos para empresa.

O inquilino vive no celular. Não tem segunda via, comprovante nem canal formal. Boleto perdido vira atraso, e o atraso vira uma conversa desconfortável.

E há o candidato a inquilino, que procura kitnet em grupos e classificados sem verificação nenhuma.

O estudo

Antes de qualquer tela, fiz uma descoberta de mercado com verificação cruzada: 36 afirmações sobre concorrentes, preços e regras técnicas, todas confirmadas. Dela saiu um PRD com 12 blocos de funcionalidade e 60 critérios de aceite, e um roteiro de 29 épicos em três ondas.

Três achados mudaram o desenho do produto:

• A vitrine era o diferencial. Nenhum concorrente voltado à pessoa física tinha marketplace público funcionando nem página própria por imóvel. Nenhum guardava planta, elétrica e hidráulica do imóvel, porque todos pressupõem um imóvel comprado, não construído.
• Aluguel no Brasil pede outra ferramenta de pagamento. A plataforma internacional que cobra a assinatura do software não servia para aluguel (Pix por convite, sem recorrência adequada, teto por transação). O aluguel foi para um gateway brasileiro, com Pix e boleto; a assinatura do Kitnets ficou na internacional, com cartão.
• A postura jurídica é regra de produto. Administrar locação de terceiros pode ser privativo de corretor, então a plataforma é software e meio de pagamento, nunca intermediária: não negocia nem cobra corretagem.

A decisão que eu considero a mais importante veio depois: cobrar pela plataforma é opcional. O proprietário pode só registrar o que recebeu, com pagamento parcial, estorno e recibo. No plano mais simples ele fecha o ciclo financeiro inteiro sem gateway nenhum. Quem quiser automatizar emite Pix ou boleto pelo sistema e a baixa entra sozinha.

A solução

A cobrança que sai sozinha

O painel do proprietário é onde mora a maior parte do produto: manual técnico da kitnet, locações com agenda de vencimentos, reajuste, garantias, contrato, manutenção e leads.

A cobrança é pré-paga, com o primeiro mês proporcional. Quem emite Pix ou boleto pelo sistema recebe a baixa sozinha. A inadimplência é calculada a partir do que foi de fato recebido, não de um campo “pago” editável à mão.

A régua de cobrança por WhatsApp tem os cuidados de quem não pode queimar o número do cliente: aquecimento gradual, janela de horário, opção de o inquilino sair e e-mail como alternativa. Está pronta e aguarda o pareamento do número.

Depois vieram um relatório anual para o contador e um chat por locação, para tirar a conversa do WhatsApp pessoal.

O portal do inquilino

Um app instalável, pensado para o celular: locação, parcelas, cobranças com botão de pagar, recibos, avisos do proprietário, manutenção com fotos e mensagens.

Aqui a regra mais delicada foi de privacidade. Dois inquilinos do mesmo proprietário não podem ver nada um do outro, e um ex-inquilino não pode ver o novo morador nem os avisos que chegaram depois da saída dele.

A vitrine pública

A busca segue o padrão dos grandes marketplaces de hospedagem, que todo mundo já sabe usar: busca por cidade, tipo e pessoas, categorias em ícones, cards com carrossel.

Uma regra de negócio protege a vitrine: uma cidade só abre quando tem pelo menos 30 anúncios e pelo menos 5 proprietários diferentes. Sem a segunda trava, um único anunciante com trinta imóveis de mentira abriria uma cidade inteira. Antes disso, a cidade mostra só uma lista de espera.

A nota exibida é informada pelo proprietário, e a interface diz isso; avaliação verificada de quem morou terá um campo separado. As fotos públicas são versões processadas, sem os metadados de localização da câmera, que poderiam entregar o endereço exato.

O site para o proprietário

O proprietário chega por uma página de vendas e treze páginas institucionais. O cadastro dá sete dias grátis sem cartão. No oitavo dia, sem assinatura, os anúncios saem da vitrine e o painel vira a tela de cobrança, com os dados exportáveis. O primeiro anúncio de cada conta nova passa por moderação.

Como foi construído

O código foi escrito 100% por agentes de IA, num processo que eu desenhei: cada demanda vira uma tarefa com etapas, um agente “contestador” ataca o plano antes do código, e PRD, plano técnico e melhorias passam por aprovação humana. Uma suíte que tenta acessar dados de outro proprietário cresceu a cada épico e trava a entrega se falhar.

O visual passou por dois redesenhos. O segundo trocou um índigo genérico por um tom editorial quente: títulos serifados, laranja com parcimônia, ação principal em preto. Como o design system é feito de variáveis, a troca chegou a todas as telas de uma vez. Todo texto existe em português, inglês e espanhol desde o início.

Stack: NestJS e PostgreSQL com isolamento por conta no banco, painéis em React e vitrine em Next.js.

O que mudou

A primeira versão completa saiu em duas semanas. Para quem vive de aluguel de kitnet, a operação muda de lugar.

O que era feito na mão. Lembrete de vencimento no WhatsApp pessoal, Pix conferido no extrato, recibo sob demanda, atraso sem registro e anúncio em grupo sem verificação.

O que ficou automático. A emissão de Pix e boleto com baixa sozinha, a inadimplência calculada do que foi recebido, o recibo e a segunda via no portal do inquilino, o relatório por kitnet e para o contador, a foto sem localização e a cidade que só abre com densidade real.

Onde a pessoa decide. Cobrar pela plataforma é opcional: o proprietário pode só registrar o que recebeu. Pausar uma cobrança e fechar um acordo são cliques dele. Quem fecha o negócio na vitrine é o proprietário, não a plataforma. E o primeiro anúncio de cada conta passa por moderação.

O que eu levo desse projeto

Produto vertical é feito de regras, não de telas. Cidade que só abre com densidade real, nota que declara de onde vem, foto sem localização, cobrança que funciona sem gateway, ex-inquilino que perde o acesso na hora certa. Nenhuma dessas decisões aparece num print, e são elas que fazem o produto merecer confiança.

A outra lição é sobre a IA. Construir rápido com agentes não dispensa o papel de produto, ele pesa mais. Quem decide o que entra, o que fica fora e o que precisa de um humano no meio continua sendo quem entende o problema. Os agentes escreveram o código. As escolhas de produto foram minhas.